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今月の相談コーナー 毎月 経営に関する様々な疑問にお答えいたします

2017年12月号
相続税への招待(3) 不動産評価の物差しを考える

Q:今回は自宅や貸家など不動産の評価についてご説明願います。

相続税において不動産の評価は最も関心があるものの一つです。相続税軽減のため空き地に貸家を建てるなどの節税策を勧められたり、子どもに生前贈与して住宅を建てさせるなど頭を悩ませている人が多いようです。しかし、いろいろな節税策も用意されており、首都圏や東京都内、札幌市でも中心部の土地や大地主などを除けば、それほど慌てることもないように思います。

1、不動産評価の原則を把握しよう

(1)宅地の評価

札幌市内の宅地評価は「路線価方式」と「固定資産税評価額倍率方式」の二つがあります。このうち、宅地は国税庁から毎年「路線価図」によって評価額が発表されますが、国税庁のホームページより誰もがいつでも閲覧できます。なお、この路線価図では、道路に面した正方形の1m²あたりの更地価額と借地権割合が示されています。実務的には地姿によって奥行きが長かったり、変形したりしていることも多く一定の補正率により算定します。一方、調整区域などの土地では「固定資産税評価額による倍率方式」により固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて計算することとされています(倍率についても国税庁より発表されます)。

(2)家屋の評価

住宅など家屋の相続税評価額は固定資産税の課税標準額と同額とされており、構造や経年数にもよりますが建築当初価額の40%程度が目安と言われています。なお、貸家の評価額は固定資産税評価額の7割とされます。

2、小規模宅地の軽減特例

特例として次の三つが定められています。

(1)居住用宅地の軽減特例

被相続人が居住していた住宅敷地について330m²までを限度として評価額の80%が減額されます。この場合、この宅地を配偶者が相続した場合、その後の継続居住や保有を条件とせず無条件にこの特例が適用されます。配偶者以外の法定相続人が相続した場合、これまでも被相続人と同居しており、今後も継続して居住することが適用条件となります。

(2)事業用地の軽減特例

被相続人が自分の事業に利用していた宅地や同族会社所有建物の敷地は、相続人が引き続き事業を継続することを条件とし400m²まで80%の評価額が軽減されます。

(3)貸付事業用地の特例

アパートなどの貸付事業用建物の敷地の場合、200m²まで50%の評価額が軽減されます。なお、居住用と事業用の両方の軽減措置が受けられる場合、それぞれの上限合計額730m²まで適用を受けることができます。なお、その他、貸宅地、貸家建付地などの具体的な評価方法も定められていますから詳細は別途お調べください。

3、不動産の相続税対策について

不動産の相続税対策として、空地にアパートなどの貸家を建築することが盛んに行われています。空地については一切の軽減措置が無く評価額が高くなることは事実です。しかし、将来、急速な人口減少が予想され、不動産市場の活況も東京オリンピックまでとささやかれています。現在、すでにアパートの部屋数の20%が空室となっており、貸家についても15%が空家になっていることも踏まえて慎重に検討すべきです。少なくとも借入金によって新築することなどは再検討する必要があるように考えられます。

次回は相続税の節税対策について検討してみたいと思います。

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